El problema de la vivienda popular y la solución cooperativa de autoconstrucción

Abel Pérez Zamorano

La Crónica de Chihuahua
Septiembre de 2014, 08:14 am

(El autor es un chihuahuense nacido en Témoris, municipio de Guazapares. Es Doctor en Desarrollo Económico por la London School of Economics, miembro del Sistema Nacional de Investigadores y Director de la División de Ciencias Económico Administrativas (DICEA) de la Universidad Autónoma Chapingo (UACh), para el periodo 2014-2017.)

Un problema grave que afecta a las familias pobres es la carencia de vivienda. Según cifras de la Asociación Mexicana de Profesionales Inmobiliarios (AMPI), con base en información del INEGI y el Banco de México, el déficit de vivienda asciende a 8 millones de casas, situación agravada por los huracanes, cuya secuela destructora se sufre aún en varios estados y poblaciones, a donde todavía no llega el apoyo gubernamental, salvo en contados casos, destacados por la prensa, donde vale la pena tomarse “la foto”. La población carente de vivienda es muy alta: considerando que el INEGI estima en 4.5 personas el número promedio de integrantes por familia, y asumiendo el déficit mencionado, el número de mexicanos sin vivienda propia alcanza los 36 millones, mismos que viven en el hacinamiento, o pagando onerosos alquileres que consumen buena parte de su salario, viviendo en casa ajena, o habitando chozas que en rigor no son verdaderas viviendas, por más que la estadística oficial así las registre.

La causa de esta situación radica en el actual modelo económico. El gobierno mexicano, que desde los años del Estado de Bienestar participaba en la construcción de vivienda, abandonó esa responsabilidad al implantarse el modelo neoliberal, dejando al sector privado la atención de esa necesidad. Pero, como es natural, las empresas constructoras no existen para resolver problemas sociales sino para obtener ganancias, y aplicaron precios inaccesibles para la mayoría, para adquirir casas pequeñas, incómodas, sin la más elemental privacidad, y plagadas de vicios ocultos. Desde los años noventa prosperó particularmente este sistema y cobró particular impulso a partir del año 2000, mas en nuestros días la venta de esas casas ha decaído, trayendo como consecuencia la actual crisis del sector inmobiliario. Y así, ni el Estado ni las empresas están proveyendo las viviendas necesarias. A esto se agrega que el modelo impone la congelación salarial para abaratar costos empresariales, elevar la competitividad nacional y atraer inversión extranjera, con lo que aumenta la pobreza y hace inaccesible la adquisición de vivienda en el mercado inmobiliario. Adquirir terrenos para construir es sumamente caro, más aún ahí donde la propiedad de la tierra está monopolizada.

En este contexto ha venido afluyendo una creciente corriente migratoria rural urbana, la descampesinización, como se la ha llamado, con la consecuente urbanización demográfica, debido a la crisis crónica en el sector agrícola y a la industrialización desde mediados del siglo pasado. De acuerdo con el INEGI, en 1950 el 43 por ciento de los mexicanos vivía en localidades urbanas; para 1990 alcanzaba ya 71 por ciento, y en 2010 el 78; en nuestros días rebasa el 80 por ciento. Esta tendencia demográfica provocó el surgimiento de importantes conurbaciones, verdaderos cinturones de miseria, y una creciente demanda de vivienda que en décadas pasadas era atendida aunque sea limitadamente mediante acción gubernamental. La demanda insatisfecha ocasionó la especulación por parte de personas que invadían terrenos para construir precarias viviendas, las famosas colonias de “paracaidistas”, en franca violación a la ley y los derechos de propiedad. Era práctica común, y en muchas ciudades sigue siendo, la lotificación ilegal por fraccionadores inescrupulosos y los fraudes a colonos a quienes se ofrece lotes “baratos”, ubicados en zonas de alto riesgo y sin la mínima planeación urbana, pues se lotifica toda la superficie, sin dejar áreas indispensables de donación para calles y servicios educativos, plazas, mercados, etc.

Para enfrentar esta situación, desde finales de los años ochenta cobró fuerza, entre la propia población afectada, un interesante mecanismo de adquisición de vivienda mediante la organización de colectivos de solicitantes, que se atiene a la normatividad oficial, puede ofrecer seguridad legal a los compradores y garantiza la compra de terrenos a precios inferiores a los del mercado. Los grupos de solicitantes, organizados en una asociación civil, se reúnen cada semana y adquieren, como cooperativa de consumo, un terreno que luego será lotificado; semanalmente aportan para el enganche, y periódicamente la mesa directiva rinde informes de lo recaudado y lo pagado al dueño del terreno, con quien se firma un contrato legal de compra venta. Una vez cubierto el importe, los grupos gestionan los correspondientes permisos ante los gobiernos municipal y estatal para proceder legalmente a la subdivisión del predio.

Este modelo ha sido aplicado exitosamente en municipios de gran población urbana y necesidad de vivienda como Chimalhuacán, Estado de México, y vale reiterar que, en su aplicación correcta, el mecanismo cooperativo de vivienda excluye totalmente toda clase de invasión; la compra es rigurosamente legal, como consta a los vendedores, en estricto acatamiento del contrato previamente firmado, y los colonos no toman posesión de sus lotes sin la debida autorización de la autoridad competente. Adquirir lotes por la vía cooperativa de autoconstrucción es ventajoso para las familias de más bajos ingresos porque disminuye el precio: el costo promedio de un lote en colonias ya existentes es, en promedio, 2.5 veces mayor que los comprados en cooperativa; los compradores organizados negocian plazos de hasta año y medio para pagar en mensualidades y sin intereses; se evitan fraudes y despojos al realizar todo el proceso apegado a la ley; los compradores obtienen la escritura de sus terrenos con la consiguiente seguridad jurídica; los lotes así adquiridos tienen una superficie promedio de 120 metros cuadrados, superior a la de las pequeñas casas de las inmobiliarias (de hasta 36 metros); finalmente, se garantiza la pronta introducción de servicios públicos, pues gracias a su organización los solicitantes están en condición de demandar y negociar con las autoridades la introducción de los servicios. Evidencia de que el esquema es viable, es que, en Chimalhuacán, entre los años 2000 y 2011 fueron fundadas así 29 colonias, de las cuales 22 disponen ya de todos los servicios y 19 están pavimentadas o en proceso.

La vía cooperativa y de autoconstrucción es accesible a los sectores de bajos ingresos, pero como afecta intereses, en este caso de las constructoras de vivienda, se ha pretendido frenarla a nivel nacional, mediante una sistemática campaña de desprestigio, tachándola de corrupta, manipuladora, ilegal e invasora, y, por otra parte, prohibiéndola o interponiendo toda suerte de restricciones legales. Se pretende así mantener a la población como clientela cautiva de las constructoras, mas esa vía ha sido cerrada de facto por la propia realidad, pues las empresas aplican precios y sistemas de pago inaccesibles para los más pobres. Así, no hay opción de vivienda suficiente y digna para los sectores más desprotegidos.